Überblick über Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb
Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, wird rasch feststellen: Zum reinen Kaufpreis kommen noch zahlreiche zusätzliche Ausgaben hinzu. Diese sogenannten Kaufnebenkosten sind ein fester Bestandteil jedes Immobilienerwerbs und sollten keinesfalls unterschätzt werden. Typische Posten, die zu den Kaufnebenkosten zählen, sind unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren. Je nach Bundesland und individueller Situation können diese Kosten einen erheblichen Teil der Gesamtinvestition ausmachen. Ein grundlegendes Verständnis dieser Nebenkosten ist besonders wichtig, da sie nicht nur die finanzielle Planung beeinflussen, sondern auch steuerliche Auswirkungen haben können. Im Folgenden werfen wir einen genaueren Blick auf die wichtigsten Bestandteile der Kaufnebenkosten in Deutschland und geben erste Hinweise, welche davon steuerlich relevant sein könnten.
2. Rechtlicher Rahmen der steuerlichen Absetzbarkeit
Der rechtliche Rahmen für die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten ist in Deutschland klar geregelt und richtet sich nach verschiedenen Gesetzen, insbesondere dem Einkommensteuergesetz (EStG). Dabei ist entscheidend, wie das erworbene Objekt genutzt wird – also ob es selbst bewohnt oder vermietet wird. Diese Unterscheidung beeinflusst maßgeblich, welche Kaufnebenkosten Sie tatsächlich steuerlich geltend machen können.
Gesetzliche Grundlagen
Zu den wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zählen insbesondere § 9 EStG (Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) sowie § 10 EStG (Sonderausgaben). Für Selbstnutzer gelten strengere Vorgaben: Die eigenen Wohnzwecke schränken die Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit deutlich ein. Dagegen eröffnen vermietete Immobilien mehr Spielraum für die Berücksichtigung von Nebenkosten als Werbungskosten.
Unterschiede je nach Nutzung
| Kaufnebenkosten | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Keine Absetzbarkeit | Als Anschaffungskosten abschreibbar |
| Notarkosten | Keine Absetzbarkeit | Als Anschaffungskosten abschreibbar |
| Maklergebühren | Keine Absetzbarkeit | Als Anschaffungskosten abschreibbar |
Praxistipp:
Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, lohnt es sich besonders, alle Belege und Verträge sorgfältig aufzubewahren. Nur so können Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen, welche Kaufnebenkosten im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften abgesetzt werden dürfen.
3. Abzugsfähige Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienerwerb in Deutschland fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten an. Doch welche dieser Kosten können tatsächlich steuerlich geltend gemacht werden? Hier erhalten Sie eine praxisnahe Übersicht der wichtigsten absetzbaren Posten.
Maklergebühren
Die Maklerprovision zählt zu den bekanntesten Kaufnebenkosten. Für Selbstnutzer ist sie jedoch in der Regel nicht absetzbar. Wer die Immobilie vermietet, kann diese Kosten hingegen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung voll berücksichtigen.
Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten sowie Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sind klassische Nebenkosten beim Immobilienkauf. Auch hier gilt: Nur Vermieter können diese Aufwendungen steuerlich geltend machen, indem sie die Beträge als Anschaffungsnebenkosten abschreiben.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Kauf einer Immobilie. Sie kann ebenfalls nur dann abgesetzt werden, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften – also zum Beispiel zur Vermietung – genutzt wird. In diesem Fall gehört sie zu den abzugsfähigen Anschaffungsnebenkosten.
Kosten für Finanzierung und Beratung
Aufwendungen für Finanzierungsberatung oder die Erstellung eines Wertgutachtens können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich angesetzt werden – vorausgesetzt, sie stehen in direktem Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie.
Bau- und Sanierungskosten
Kosten für Renovierung, Modernisierung oder energetische Sanierung können nach dem Kauf teilweise sofort als Werbungskosten oder über die Jahre verteilt abgeschrieben werden, sofern die Immobilie zur Vermietung dient.
Für Selbstnutzer bleiben die meisten Kaufnebenkosten leider steuerlich außen vor. Anders sieht es bei Kapitalanlegern aus: Wer vermietet, profitiert von zahlreichen Möglichkeiten, Nebenkosten rund um den Immobilienerwerb steuerlich abzusetzen. Es lohnt sich daher, alle Belege sorgfältig zu sammeln und gegebenenfalls einen Steuerberater hinzuzuziehen.
4. Nicht abzugsfähige Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen zahlreiche Nebenkosten an, doch nicht alle davon lassen sich steuerlich geltend machen. Für viele Käufer ist es überraschend, welche Ausgaben vom Finanzamt nicht anerkannt werden. Hier geben wir einen Überblick über die typischen Kostenfallen, die beim Haus- oder Wohnungskauf in Deutschland auftreten können.
Welche Kosten können steuerlich nicht berücksichtigt werden?
Grundsätzlich gilt: Privat veranlasste Kaufnebenkosten sind steuerlich nicht absetzbar. Das betrifft insbesondere folgende Posten:
| Kostenart | Abzugsfähigkeit | Erläuterung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Nicht absetzbar | Als Teil der Anschaffungskosten zählt sie zum privaten Bereich. |
| Notarkosten für den Kaufvertrag | Nicht absetzbar | Nur bei Vermietung anteilig als Werbungskosten möglich. |
| Maklergebühren für Eigennutzer | Nicht absetzbar | Für Selbstnutzer keine steuerliche Berücksichtigung. |
| Umschreibung im Grundbuch | Nicht absetzbar | Zählt zu den Anschaffungsnebenkosten. |
| Renovierungskosten vor Einzug | Nicht absetzbar | Erst nach Eigentumsübergang und bei Vermietung ggf. absetzbar. |
| Umzugskosten (bei Eigennutzung) | Nicht absetzbar | Nicht als Werbungskosten anerkannt. |
Typische Kostenfallen für Immobilienkäufer
Viele Käufer unterschätzen, wie hoch der Anteil nicht absetzbarer Nebenkosten sein kann. Besonders bei Eigennutzern summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen schnell auf mehrere Tausend Euro – ohne steuerlichen Vorteil. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kauft, kann zwar einige Nebenkosten im Rahmen der Abschreibung berücksichtigen, aber auch hier gelten klare Grenzen.
Tipp aus der Praxis:
Achten Sie bereits vor dem Kauf darauf, welche Nebenkosten entstehen und ob diese steuerlich verwertet werden können. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Steuerberater unterstützen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
5. Praktische Tipps und Hinweise zur Steuererklärung
Wie bereitet man die Unterlagen richtig vor?
Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen ist das A und O, wenn es um die steuerliche Berücksichtigung der Kaufnebenkosten geht. Sammeln Sie alle Rechnungen, Quittungen und Zahlungsbelege rund um den Immobilienkauf – dazu gehören Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen und eventuell anfallende Renovierungskosten. Bewahren Sie diese Dokumente geordnet in einem Ordner auf, am besten thematisch sortiert. So finden Sie im Bedarfsfall schnell die benötigten Nachweise.
Worauf sollte man bei der Steuererklärung besonders achten?
Nicht jede Kaufnebenkostenposition ist automatisch steuerlich absetzbar. Prüfen Sie vor dem Ausfüllen der Steuererklärung genau, welche Kostenarten geltend gemacht werden können – hier hilft oft ein Blick auf die Website des Bundesfinanzministeriums oder eine Beratung bei einem Steuerexperten. Besonders wichtig: Nur Kosten, die im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie stehen, können in vielen Fällen abgesetzt werden. Eigennutzer:innen profitieren meist nicht von einer steuerlichen Entlastung bei den Kaufnebenkosten.
Verständliche Ratschläge aus dem Alltag für Hauskäufer:innen
- Belege digitalisieren: Scannen Sie wichtige Unterlagen ein und speichern Sie sie sicher ab. Das erleichtert die Übersicht und schützt vor Verlust.
- Fristen beachten: Die Abgabefrist für die Steuererklärung endet in der Regel am 31. Juli des Folgejahres – verpassen Sie diesen Termin nicht!
- Kostenzusammenstellung beifügen: Eine übersichtliche Aufstellung aller relevanten Nebenkosten kann Rückfragen vom Finanzamt vorbeugen.
- Sich informieren: Nutzen Sie regionale Informationsangebote wie Beratungen bei der Verbraucherzentrale oder Seminare von Haus- und Grundbesitzervereinen.
Tipp zum Schluss
Wer unsicher ist, sollte sich nicht scheuen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein kurzer Termin beim Steuerberater kann oftmals viel Zeit und Nerven sparen – und sorgt dafür, dass keine wichtigen Möglichkeiten zur Steuerminderung übersehen werden.
6. Fazit: Was lohnt sich beim Immobilienkauf steuerlich?
Beim Immobilienkauf ist es besonders lohnenswert, sich frühzeitig mit den steuerlichen Aspekten der Kaufnebenkosten auseinanderzusetzen. Viele Kosten lassen sich zwar nicht direkt steuerlich geltend machen, doch gerade bei vermieteten Immobilien besteht ein großes Potenzial zur Optimierung. Käufer:innen sollten gezielt prüfen, welche Posten – wie Notarkosten, Grundbuchgebühren oder Maklerprovision – im Zusammenhang mit der Vermietung stehen und daher als Werbungskosten angesetzt werden können.
Steuerliche Vorteile geschickt nutzen
Wer die Steuererklärung sorgfältig plant und alle Belege aufbewahrt, kann bares Geld sparen. Ein strukturierter Überblick über sämtliche anfallenden Nebenkosten hilft dabei, keine absetzbaren Ausgaben zu übersehen. Zudem empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld einen Steuerberater einzubeziehen, um individuelle Gestaltungsspielräume optimal auszuschöpfen.
Bei Eigennutzung gelten andere Regeln
Für selbstgenutzte Immobilien sind die Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzung zwar eingeschränkt, dennoch gibt es auch hier Ausnahmen – etwa bei Handwerkerleistungen oder energetischen Sanierungen. Es lohnt sich also auch für Eigennutzer:innen, genau hinzuschauen und Fördermöglichkeiten auszureizen.
Praxistipp: Frühzeitig planen und beraten lassen
Letztlich zahlt es sich aus, die steuerlichen Spielregeln rund um Kaufnebenkosten zu kennen und frühzeitig in die eigene Planung einzubeziehen. So bleibt mehr finanzieller Spielraum für das neue Zuhause – und die Freude am Eigentum wird nicht durch unerwartete Kosten getrübt.
