1. Grundlagen zu Immobilienfonds und REITs in Deutschland
Was sind Immobilienfonds?
Immobilienfonds sind Investmentfonds, die das Geld der Anleger bündeln, um es in verschiedene Immobilienprojekte wie Wohnhäuser, Bürogebäude oder Einkaufszentren zu investieren. In Deutschland unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds:
| Art des Fonds | Eigenschaften | Zielgruppe |
|---|---|---|
| Offene Immobilienfonds | Flexibler Ein- und Ausstieg, breite Streuung, vorwiegend in Gewerbeimmobilien investiert | Private und institutionelle Anleger |
| Geschlossene Immobilienfonds | Langfristige Bindung, Beteiligung meist an einzelnen Projekten, höhere Risiken und Chancen | Anleger mit mittlerem bis hohem Risikoprofil |
Was sind REITs?
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Gesellschaften, die ihr Kapital hauptsächlich in Immobilien investieren und dabei bestimmte steuerliche Vorteile genießen. In Deutschland wurden REITs im Jahr 2007 eingeführt und unterliegen dem „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REIT-Gesetz).
Wichtige Merkmale von REITs:
- Börsennotiert: Anteile können einfach an der Börse gehandelt werden.
- Mindeststreubesitz: Mindestens 15% der Aktien müssen im freien Handel sein.
- Ausschüttungspflicht: Mindestens 90% des Gewinns müssen jährlich ausgeschüttet werden.
- Steuerliche Transparenz: REITs selbst sind von der Körperschaftsteuer befreit; Besteuerung erfolgt hauptsächlich auf Ebene der Anleger.
Rechtlicher Rahmen in Deutschland
Sowohl Immobilienfonds als auch REITs unterliegen in Deutschland strengen gesetzlichen Vorgaben. Offene Immobilienfonds sind durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert. Geschlossene Fonds werden ebenfalls vom KAGB sowie weiteren Spezialgesetzen überwacht. Für deutsche REITs gilt das REIT-Gesetz, das unter anderem Anforderungen an das Geschäftsmodell, die Ausschüttungen und die steuerliche Behandlung regelt.
Vergleich: Immobilienfonds vs. REITs im deutschen Markt
| Kriterium | Immobilienfonds | REITs |
|---|---|---|
| Zugang für Privatanleger | Möglich ab geringen Beträgen (offen), höher bei geschlossenen Fonds | Börsenhandel ab Einzelaktie möglich, sehr flexibel |
| Liquidität | Eingeschränkt bei geschlossenen Fonds, besser bei offenen Fonds | Sehr hoch durch Börsenhandel |
| Ausschüttungen/Gewinnverwendung | Anleger erhalten Erträge je nach Fondstyp regelmäßig oder am Ende der Laufzeit | Pflicht zur jährlichen Ausschüttung von 90% der Gewinne an Aktionäre |
| Steuerliche Behandlung (Überblick) | Einkünfte aus Kapitalvermögen bzw. aus Vermietung/Verpachtung, abhängig vom Fondstyp und Anlegertypus | Körperschaftsteuerbefreiung für REIT selbst; Versteuerung erfolgt beim Anleger auf Dividendenbasis |
| Regulierung & Aufsicht | KAGB/BaFin-Regulierung, zusätzliche Regeln bei geschlossenen Fonds | Spezialgesetz (REIT-Gesetz), Börsenaufsicht, hohe Transparenzpflichten |
Diese Grundlagen helfen privaten Investoren dabei, die Unterschiede zwischen klassischen Immobilienfonds und REITs im deutschen Kontext zu verstehen und bilden die Basis für die Betrachtung steuerlicher Aspekte in den folgenden Abschnitten.
2. Besteuerung von Ausschüttungen und Erträgen
Überblick über die steuerliche Behandlung
Für private Investoren ist es besonders wichtig, die steuerliche Behandlung von Erträgen aus Immobilienfonds und REITs zu kennen. Dabei werden insbesondere Dividenden, Zinsen und Gewinne aus dem Verkauf der Anteile unterschiedlich behandelt. Die deutsche Steuergesetzgebung sieht hier klare Regelungen vor, die wir im Folgenden übersichtlich darstellen.
Besteuerung von Dividenden
Erträge in Form von Dividenden, die aus Immobilienfonds oder REITs an Privatanleger ausgeschüttet werden, unterliegen grundsätzlich der sogenannten Abgeltungsteuer. Diese beträgt pauschal 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Für Anleger gibt es jedoch einen Sparerpauschbetrag (1.000 Euro für Ledige bzw. 2.000 Euro für Verheiratete), bis zu dessen Höhe keine Steuer auf Kapitalerträge anfällt.
| Ertragsart | Steuersatz | Freibetrag |
|---|---|---|
| Dividenden | 25 % + Soli + ggf. Kirchensteuer | 1.000 € / 2.000 € (Sparerpauschbetrag) |
Beispiel:
Ein Anleger erhält 1.500 Euro Dividende aus einem Immobilienfonds. Die ersten 1.000 Euro sind steuerfrei (bei Einzelpersonen), auf die verbleibenden 500 Euro wird die Abgeltungsteuer erhoben.
Zinsen aus Immobilienfonds und REITs
Zinserträge werden wie Dividenden behandelt und fallen ebenfalls unter die Abgeltungsteuerregelung. Auch hier gilt der Sparerpauschbetrag.
Tabelle: Steuerliche Behandlung von Zinserträgen
| Zinsertrag | Steuerlicher Status |
|---|---|
| Zinsen aus Immobilienfonds/REITs | Abgeltungsteuer (25 % + Soli + ggf. Kirchensteuer) |
Veräußerungsgewinne: Verkauf von Anteilen
Gewinne, die beim Verkauf von Anteilen an Immobilienfonds oder REITs erzielt werden, sind ebenfalls abgeltungsteuerpflichtig, sofern die Anteile nach dem 01.01.2009 erworben wurden (nach Einführung der Abgeltungsteuer). Eine Ausnahme besteht für Altanteile, die vor diesem Datum gekauft wurden – hier kann unter bestimmten Voraussetzungen Steuerfreiheit gelten.
| Anteilserwerb | Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? |
|---|---|
| Vor dem 01.01.2009 | Möglicherweise steuerfrei bei Haltefrist > 1 Jahr |
| Nach dem 01.01.2009 | Abgeltungsteuerpflichtig (25 % + Soli + ggf. Kirchensteuer) |
Praxistipp:
Achten Sie darauf, wann Sie Ihre Anteile erworben haben, um eventuell steuerfreie Veräußerungsgewinne zu realisieren.
Sonderfälle und ausländische Immobilienfonds/REITs
Sind im Fondsvermögen ausländische Objekte enthalten oder handelt es sich um einen ausländischen REIT, können zusätzliche steuerliche Regelungen greifen – zum Beispiel Quellensteuern im Ausland oder besondere Meldepflichten in Deutschland.
Kurzüberblick: Wichtige steuerliche Unterschiede nach Herkunft des Fonds
| Fondsherkunft | Mögliche Steuerbesonderheiten |
|---|---|
| Deutschland | Nationale Regelungen wie oben beschrieben |
| Ausland (z.B. Luxemburg, USA) | Mögliche Quellensteuer, Doppelbesteuerungsabkommen beachten |
Sobald Ausschüttungen oder Gewinne ins Ausland fließen, empfiehlt sich eine genaue Prüfung der individuellen Situation und ggf. eine Rücksprache mit einem Steuerberater.
3. Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds
Vergleich der steuerlichen Besonderheiten und Auswirkungen unterschiedlicher Fondstypen für private Investoren
Für private Anleger ist es entscheidend, die steuerlichen Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu kennen. Beide Fondsarten bieten Zugang zum Immobilienmarkt, unterscheiden sich jedoch in ihrer Struktur, Liquidität und insbesondere in der steuerlichen Behandlung der Erträge.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds investieren meist in verschiedene Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Einkaufszentren. Anleger können ihre Anteile grundsätzlich jederzeit zum Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben, was eine hohe Flexibilität bietet.
Steuerliche Aspekte bei offenen Fonds
| Kriterium | Offene Immobilienfonds |
|---|---|
| Laufende Erträge (z.B. Mieteinnahmen) | Unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer (25 % zzgl. Soli/Kirchensteuer). Ein Teil der Erträge kann steuerfrei bleiben, wenn sie aus ausländischen Immobilien stammen (sog. Teilfreistellung). |
| Veräußerungsgewinne | Ebenfalls mit Abgeltungsteuer belegt, wobei auch hier eine Teilfreistellung möglich ist. |
| Fondsbesteuerung | Seit 2018 gelten neue Regelungen: Die Fondsebene wird besteuert, private Anleger erhalten pauschale Steuerfreistellungen (Teilfreistellungen). |
| Verfügbarkeit/Liquidität | Anteile können regelmäßig gehandelt werden, Rückgabe jederzeit möglich (mit gesetzlichen Einschränkungen). |
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds investieren meist in einzelne Objekte oder Projekte. Anleger beteiligen sich für einen festen Zeitraum und können ihre Anteile während der Laufzeit oft nicht oder nur sehr eingeschränkt verkaufen.
Steuerliche Aspekte bei geschlossenen Fonds
| Kriterium | Geschlossene Immobilienfonds |
|---|---|
| Laufende Erträge (z.B. Mieteinnahmen) | Werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. |
| Veräußerungsgewinne | Können nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei sein („Spekulationsfrist“), sofern das Objekt im Privatvermögen gehalten wurde. |
| Fondsbesteuerung | Anleger werden direkt als Mitunternehmer besteuert, was eine komplexere Steuererklärung zur Folge hat. |
| Verfügbarkeit/Liquidität | Anteile sind während der Laufzeit kaum handelbar, Verkauf oft erst nach Ende der Fondslaufzeit möglich. |
Gegenüberstellung: Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds – Steuerliche Unterschiede auf einen Blick
| Offene Immobilienfonds | Geschlossene Immobilienfonds | |
|---|---|---|
| Besteuerung laufender Erträge | Abgeltungsteuer (25 %), Teilfreistellungen möglich | Einkommensteuer nach persönlichem Satz, volle Versteuerung der Mieterträge |
| Besteuerung Veräußerungsgewinne | Abgeltungsteuer, Teilfreistellungen möglich | Spekulationsfrist: Nach 10 Jahren ggf. steuerfrei bei Privatvermögen |
| Beteiligungsform/-struktur | Anteilseigner am Fondsvermögen (indirekt) | (Mit-)Unternehmerische Beteiligung am Objekt (direkt) |
| Zugänglichkeit/Liquidität | Regelmäßige Handelbarkeit, Rückgabe möglich* | Lange Bindung, eingeschränkte Veräußerbarkeit während der Laufzeit |
*Hinweis: Seit Einführung gesetzlicher Mindesthaltefristen kann die Rückgabe offener Fondsanteile zeitweise eingeschränkt sein.
4. Die Rolle der Abgeltungsteuer für private Anleger
Was ist die Abgeltungsteuer?
Die Abgeltungsteuer ist eine pauschale Steuer auf Kapitalerträge, die in Deutschland seit 2009 gilt. Sie beträgt grundsätzlich 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Private Anleger müssen diese Steuer auf Zinserträge, Dividenden sowie Gewinne aus Wertpapierverkäufen zahlen.
Anwendung der Abgeltungsteuer auf Immobilienfonds
Immobilienfonds unterliegen besonderen steuerlichen Regelungen. Seit der Reform des Investmentsteuergesetzes im Jahr 2018 werden Erträge aus offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschiedlich behandelt. Für private Anleger bedeutet das:
| Art des Ertrags | Behandlung durch die Abgeltungsteuer |
|---|---|
| Ausschüttungen (z. B. Mieteinnahmen) | Mit Abgeltungsteuer belegt, sofern sie nicht steuerfrei sind |
| Gewinne aus dem Verkauf von Fondsanteilen | Abgeltungsteuerpflichtig, außer bei Altbeständen vor 2009 mit Bestandsschutz |
| Thesaurierte Erträge | Ebenfalls abgeltungssteuerpflichtig, auch wenn keine tatsächliche Auszahlung erfolgt |
Anwendung der Abgeltungsteuer auf REITs
Deutsche REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Gesellschaften, die Immobilien halten und verwalten. Für private Investoren gelten folgende steuerliche Besonderheiten:
- Dividenden: Ausschüttungen eines deutschen REIT unterliegen der Abgeltungsteuer.
- Kursgewinne: Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von REIT-Anteilen werden ebenfalls mit der Abgeltungsteuer belegt.
- Pauschbeträge: Der Sparerpauschbetrag (aktuell 1.000 € pro Person und Jahr) kann auf Kapitalerträge aus Immobilienfonds und REITs angerechnet werden.
Steuerliche Übersicht: Immobilienfonds vs. REITs für Privatanleger
| Kriterium | Immobilienfonds | REITs |
|---|---|---|
| Ausschüttungen | Abgeltungsteuerpflichtig (je nach Fondsstruktur unterschiedlich) | Abgeltungsteuerpflichtig |
| Kursgewinne/Veräußerungen | Abgeltungsteuerpflichtig (mit Ausnahmen für Altbestände) | Abgeltungsteuerpflichtig |
| Pauschbetrag nutzbar? | Ja, bis zu 1.000 € pro Person/Jahr | Ja, bis zu 1.000 € pro Person/Jahr |
| Sonderregelungen? | Spezielle Regeln für inländische/ausländische Fonds und Altbestände beachten | Nicht relevant, da deutsche REITs steuerlich wie Aktien behandelt werden |
Tipp für Privatanleger:
Bedenken Sie, dass Banken die Abgeltungsteuer meist automatisch einbehalten und an das Finanzamt abführen. Wenn Sie den Sparerpauschbetrag noch nicht ausgeschöpft haben, können Sie einen Freistellungsauftrag bei Ihrer Bank einreichen.
5. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und Optimierung
Überblick über legale Gestaltungsspielräume
Beim Investment in Immobilienfonds und REITs gibt es für private Investoren verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Wer die bestehenden Regelungen kennt, kann seine Steuerlast gezielt optimieren. In Deutschland gelten klare Vorgaben, die jedoch durchaus Spielräume bieten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Ansätze zur Steuergestaltung.
Relevante Steuern bei Immobilienfonds und REITs
| Steuerart | Betrifft | Kurzbeschreibung |
|---|---|---|
| Abgeltungsteuer | Erträge aus Fonds/REIT-Anteilen | Pauschale Besteuerung von Kapitalerträgen mit 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. |
| Einkommensteuer | Sonderfälle (z.B. gewerbliche Einkünfte) | Besteuerung nach persönlichem Steuersatz, insbesondere bei Überschreitung bestimmter Grenzen. |
| Spekulationssteuer | Private Veräußerungsgewinne bei Direktanlagen | Entfällt bei regulären Fonds/REITs, relevant bei direktem Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren. |
Tipps zur Optimierung der Steuerlast
Freibeträge und Freistellungsauftrag nutzen
Privatanleger können den Sparer-Pauschbetrag von aktuell 1.000 Euro pro Person (Stand 2024) jährlich ausschöpfen. Dafür sollte ein Freistellungsauftrag bei der depotführenden Bank gestellt werden, um Abgeltungsteuer erst oberhalb dieses Betrags zu zahlen.
Optimale Depotstruktur wählen
Diversifizieren Sie Ihr Portfolio bewusst zwischen thesaurierenden und ausschüttenden Fonds. Thesaurierende Fonds legen Gewinne automatisch wieder an – das verschiebt die Steuerbelastung auf einen späteren Zeitpunkt.
Beispiel: Unterschied Ausschüttend vs. Thesaurierend
| Fondsart | Steuerzeitpunkt | Vorteil für Anleger |
|---|---|---|
| Ausschüttend | Sofort bei Ausschüttung | Laufende Liquidität, sofortige Nutzung des Freibetrags möglich. |
| Thesaurierend | Bei Verkauf oder automatischer Wiederanlage der Erträge | Zinseszinseffekt, Steueraufschub bis zum Verkauf. |
Anrechenbare ausländische Quellensteuern berücksichtigen
Viele Immobilienfonds und REITs investieren international. Hier können auf Dividenden oder Zinsen aus dem Ausland Quellensteuern erhoben werden, die unter bestimmten Voraussetzungen auf die deutsche Abgeltungsteuer angerechnet werden können. Achten Sie darauf, entsprechende Nachweise Ihrer Bank oder des Fonds zu erhalten.
Verlustverrechnung gezielt einsetzen
Kapitale Verluste aus dem Verkauf von Fondsanteilen können mit Gewinnen aus anderen Kapitalanlagen verrechnet werden. Dies mindert Ihre Steuerlast im betreffenden Jahr. Prüfen Sie regelmäßig Ihr Depot auf realisierbare Verluste („Verlusttopf“).
Spezielle Tipps für REIT-Investments in Deutschland
- Achten Sie auf die steuerliche Behandlung von Gewinnausschüttungen: REITs sind auf Unternehmensebene weitgehend steuerbefreit, Anleger versteuern nur die erhaltenen Ausschüttungen.
- Nehmen Sie gegebenenfalls eine individuelle Steuerberatung in Anspruch, um alle Potenziale optimal auszuschöpfen – besonders wenn Sie größere Summen investieren oder grenzüberschreitend anlegen.
- Nutzten Sie ggf. gemeinschaftliche Depots (z.B. Eheleute), um doppelte Freibeträge zu sichern.
6. Meldepflichten und steuerlicher Verwaltungsaufwand
Was bedeutet die Meldepflicht für private Investoren?
Wer als privater Investor in Immobilienfonds oder REITs investiert, muss bestimmte steuerliche Meldepflichten gegenüber dem deutschen Finanzamt erfüllen. Das betrifft sowohl Einkünfte aus laufenden Erträgen als auch aus Veräußerungsgewinnen. Besonders bei ausländischen Fonds ist besondere Sorgfalt gefragt, da hier zusätzliche Unterlagen benötigt werden können.
Notwendige Unterlagen für die Steuererklärung
Für die korrekte Deklaration Ihrer Einkünfte sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:
| Unterlage | Zweck |
|---|---|
| Jahressteuerbescheinigung des Fonds/REITs | Nachweis der ausgeschütteten und thesaurierten Erträge |
| Kontoauszüge & Transaktionsübersichten | Beleg für Ein- und Auszahlungen sowie Käufe/Verkäufe |
| Steuerliche Informationen des Anbieters (z.B. Steuerstatus) | Angabe zur steuerlichen Behandlung in Deutschland |
| Belege über gezahlte ausländische Quellensteuern | Anrechnung auf die deutsche Einkommensteuer möglich |
| Relevante Verträge (Kauf-/Verkaufsunterlagen) | Nachweis für Anschaffungskosten und Veräußerungserlöse |
Umgang mit dem deutschen Finanzamt – praktische Hinweise
- Einkünfte korrekt angeben: Alle Erträge aus Immobilienfonds und REITs müssen in der Anlage KAP (für Kapitalerträge) oder ggf. Anlage AUS (bei ausländischen Fonds) der Einkommensteuererklärung eingetragen werden.
- Pauschale Besteuerung beachten: Bei bestimmten Fondsarten gelten Pauschalregelungen, z.B. Vorabpauschale bei Investmentfonds seit 2018.
- Nichtveranlagungsbescheinigung prüfen: Wer geringe Gesamteinkünfte hat, kann eine NV-Bescheinigung beantragen und so Kapitalerträge steuerfrei erhalten.
- Fristen einhalten: Die Abgabefrist für die Steuererklärung ist in der Regel der 31. Juli des Folgejahres. Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungszuschläge.
- Unterstützung durch Steuerberater: Bei komplexeren Sachverhalten empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater – besonders bei internationalen Investments.
Tipp: Elektronische Kommunikation mit dem Finanzamt nutzen!
Viele Prozesse laufen inzwischen digital ab. Mit „Mein ELSTER“ können Sie Ihre Steuererklärung bequem online einreichen und auch Nachweise digital hochladen. So sparen Sie Zeit und behalten stets den Überblick über Ihre Unterlagen.
