Grundlagen der Abschreibungen (AfA) bei vermieteten Immobilien
Was bedeutet Abschreibung (AfA)?
Die Abschreibung, auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bekannt, ist ein zentrales Thema für Eigentümer:innen von vermieteten Immobilien in Deutschland. Im Alltag heißt das: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über viele Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude im Laufe der Zeit durch Nutzung und Alter an Wert verlieren – und genau diesen Wertverlust dürfen Sie abschreiben.
Gesetzliche Grundlagen: EStG § 7
Die wichtigsten Regelungen zur AfA finden sich im Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere in § 7. Hier steht, wie hoch die jährliche Abschreibung ausfallen darf und auf welche Gebäudearten sie angewendet werden kann.
Wichtige Aspekte aus dem Gesetz:
- Nutzungsdauer: Die übliche Nutzungsdauer für Wohngebäude beträgt laut Gesetz 50 Jahre.
- Abschreibungssatz: Jährlich können meist 2% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden (bei Baujahr ab 1925). Für ältere Gebäude sind es oft 2,5%.
- Anschaffungskosten: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Bodenwert!
| Baujahr des Gebäudes | Jährlicher AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Ab 1925 | 2% | 50 Jahre |
| Vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre |
Bedeutung und Ziele für Vermieter:innen
Für private Immobilienbesitzer:innen ist die AfA ein echter Vorteil: Durch die steuerliche Entlastung sinkt die Steuerlast auf Ihre Mieteinnahmen. Gleichzeitig spiegelt die AfA den realen Werteverzehr Ihres Gebäudes wider. Das Ziel: Investitionen in Immobilien sollen attraktiver werden und Sie profitieren vom sogenannten „steuerlichen Hebel“.
Kurz zusammengefasst:
- Mit der AfA reduzieren Sie Ihre zu versteuernden Einkünfte.
- Sie können Planungssicherheit für Ihre Finanzen schaffen.
- Steuerliche Vorteile fördern langfristige Investitionen in Immobilien.
2. Verschiedene Abschreibungsarten für vermietete Immobilien
Überblick: Was ist eigentlich Abschreibung?
Wenn du eine Immobilie in Deutschland vermietest, kannst du die Anschaffungskosten steuerlich abschreiben. Das bedeutet, dass du jedes Jahr einen Teil der Kosten von deinen Mieteinnahmen abziehen kannst. So sinkt dein zu versteuerndes Einkommen und du zahlst weniger Steuern. Es gibt verschiedene Arten der Abschreibung, die jeweils eigene Regeln haben.
Lineare Abschreibung (AfA) – Der Klassiker
Die lineare Abschreibung ist bei vermieteten Wohnimmobilien in Deutschland die Standardmethode. Dabei wird der Wert des Gebäudes gleichmäßig über einen festgelegten Zeitraum abgeschrieben.
So funktioniert’s:
| Nutzungsdauer | Abschreibungssatz pro Jahr |
|---|---|
| Wohngebäude (nach 1924 gebaut) | 2 % |
| Wohngebäude (bis 1924 gebaut) | 2,5 % |
Das bedeutet: Bei einem Wohnhaus, das nach 1924 gebaut wurde, kannst du den Gebäudewert (ohne Grundstück!) über 50 Jahre mit je 2 % pro Jahr abschreiben.
Beispiel:
Kosten Gebäudeanteil: 200.000 €
Jährliche Abschreibung: 200.000 € x 2 % = 4.000 € pro Jahr
Degressive Abschreibung – Gibt es das noch?
Früher gab es auch die degressive Abschreibung, bei der am Anfang mehr abgeschrieben werden konnte und später weniger. Allerdings wurde diese Möglichkeit für Wohnimmobilien im Bestand vor einigen Jahren abgeschafft. Sie kann nur noch bei bestimmten Neubauten oder Sonderfällen zur Anwendung kommen.
| Methode | Anwendung heute (2024) |
|---|---|
| Degressive AfA | Nicht mehr für normale Wohnimmobilien im Bestand möglich Nur noch für bestimmte Neubauprojekte unter speziellen Voraussetzungen erlaubt |
Anwendungsbereiche im Überblick
- Lineare AfA: Standard für vermietete Wohnimmobilien in Deutschland
- Degressive AfA: Nur in Einzelfällen bei speziellen Neubauprojekten (z.B. temporäre steuerliche Förderungen)
Wichtige Unterschiede auf einen Blick
| Kriterium | Lineare AfA | Degressive AfA |
|---|---|---|
| Afa-Satz pro Jahr | Konstant (meist 2%/2,5%) | Anfangs höher, dann fallend (nur selten möglich) |
| Dauer | Lange Nutzungsdauer (40–50 Jahre) | Kürzerer Zeitraum möglich, aber heute kaum relevant |
| Anwendbarkeit ab 2024 | Standardfall für Wohnimmobilienvermieter*innen | Sonderfall, meist nicht relevant für Privatpersonen |
Tipp aus der Praxis:
Achte darauf, dass das Grundstück nicht abgeschrieben werden darf – nur der Gebäudeanteil zählt! Die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert erfolgt meist anhand des Kaufvertrags oder einer amtlichen Schätzung.
3. Berechnung der AfA: Praxisbeispiele und typische Fallstricke
Wie berechnet man die AfA bei vermieteten Immobilien?
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein zentrales Thema für Vermieter in Deutschland. Die korrekte Berechnung kann bares Geld sparen – aber nur, wenn sie richtig gemacht wird. Hier zeige ich dir anhand konkreter Beispiele, wie du vorgehen kannst, und worauf du unbedingt achten solltest.
Konkretes Rechenbeispiel zur Ermittlung der AfA
Nehmen wir folgendes Beispiel:
Du hast eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Der Gesamtkaufpreis beträgt 300.000 €. Davon entfallen laut Notarvertrag 250.000 € auf das Gebäude und 50.000 € auf das Grundstück. Das Gebäude wurde nach 1924 errichtet.
| Posten | Betrag (€) |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 |
| – Anteil Grundstück | 50.000 |
| = Gebäudewert (AfA-Basis) | 250.000 |
Der AfA-Satz für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden, liegt bei 2 % pro Jahr.
Berechnung: 250.000 € x 2 % = 5.000 € jährliche AfA
Tipps zum richtigen Ansatz des Gebäudewerts
- Achte auf die Aufteilung: Der Wert des Grundstücks ist nicht abschreibbar! Lass dir im Kaufvertrag eine klare Aufteilung bestätigen.
- Gebäudewert prüfen: Finanzämter akzeptieren häufig nur realistische Werte. Zu hohe Ansätze werden oft gekürzt.
- Sonderabschreibungen: Bei bestimmten Modernisierungen oder Denkmalobjekten können zusätzliche Abschreibungen möglich sein.
Häufige Fehlerquellen aus der Praxis
- Falsche Verteilung von Kaufpreis: Wird der Grundstücksanteil zu niedrig angesetzt, kann es später Ärger mit dem Finanzamt geben.
- Baualter falsch eingeschätzt: Der Baujahrsstichtag (vor/nach 1924) entscheidet über den AfA-Satz (2 % oder 2,5 %).
- Sofortabzug statt Abschreibung: Renovierungskosten im Zusammenhang mit dem Kauf dürfen nicht komplett als Werbungskosten abgezogen werden, sondern müssen ggf. abgeschrieben werden.
- Nicht genutzte AfA-Jahre: Wer erst Jahre nach dem Kauf abschreibt, verschenkt Steuervorteile – die AfA gilt rückwirkend nur begrenzt!
Praxistipp:
Lass dich am besten von einem Steuerberater unterstützen und prüfe deine Unterlagen genau – so nutzt du die AfA optimal und vermeidest teure Fehler!
4. Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung durch Abschreibungen
Strategien zur optimalen Nutzung der AfA bei vermieteten Immobilien
Für Eigentümer:innen von vermieteten Immobilien in Deutschland ist die Abschreibung (AfA) ein zentraler Hebel, um die Steuerlast zu senken. Die richtige Strategie entscheidet darüber, wie viel Steuern gespart werden können. Im Folgenden findest du praxisnahe Tipps und Beispiele, wie du die AfA gezielt einsetzen kannst.
AfA-Bemessungsgrundlage richtig ermitteln
Die Höhe der Abschreibung hängt maßgeblich vom Anteil des Gebäudewerts an den Gesamtkosten ab. Wichtig: Der Grundstückswert ist nicht abschreibbar! Viele machen hier Fehler und verschenken dadurch bares Geld.
| Kaufpreis gesamt | Anteil Gebäude (abschreibbar) | Anteil Grundstück (nicht abschreibbar) |
|---|---|---|
| 400.000 € | 300.000 € | 100.000 € |
| 250.000 € | 180.000 € | 70.000 € |
Tipp: Lass dir vom Finanzamt eine amtliche Aufteilung bestätigen oder arbeite mit einem Gutachten, um den Gebäudeanteil möglichst hoch auszuweisen.
Sonderabschreibungen clever nutzen (Sonder-AfA)
Gerade bei Neubauten oder energetischer Sanierung kannst du zusätzliche Sonderabschreibungen geltend machen (§ 7b EStG). So kannst du in den ersten vier Jahren nach Anschaffung bis zu 5% pro Jahr zusätzlich abschreiben.
| Jahr | Reguläre AfA (2 %) | Sonder-AfA (5 %) |
|---|---|---|
| 1 | 6.000 € | 15.000 € |
| 2 | 6.000 € | 15.000 € |
| 3 | 6.000 € | 15.000 € |
| 4 | 6.000 € | 15.000 € |
| ab 5. | 6.000 € p.a. | – |
Damit kannst du gerade zu Beginn hohe Werbungskosten geltend machen und dein zu versteuerndes Einkommen deutlich senken.
Kleinere Modernisierungen statt großer Investitionen?
Kleinere Instandhaltungen und Modernisierungen sind sofort als Werbungskosten absetzbar, größere Maßnahmen müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden („anschaffungsnahe Herstellungskosten“). Plane also sorgfältig, ob es sinnvoller ist, mehrere kleine Maßnahmen durchzuführen statt einer großen!
Praxistipp aus dem Alltag:
Nina kauft ein Mehrfamilienhaus in Köln und lässt kurz nach dem Kauf neue Fenster für 10.000 € einsetzen – diese Kosten kann sie sofort absetzen, weil sie unter 15 % der Anschaffungskosten liegen und innerhalb von drei Jahren nach Kauf anfallen.
Nutzung von Gutachten für Restnutzungsdauer
Wenn ein Gebäude älter ist und nur noch eine geringe Restnutzungsdauer hat, kann mit einem Bausachverständigen-Gutachten die Abschreibungsdauer verkürzt werden – das erhöht die jährliche AfA und bringt schnellere Steuervorteile.
Praxisbeispiel:
Herr Müller besitzt ein 60 Jahre altes Haus in München mit einer Restnutzungsdauer laut Gutachten von nur noch 20 Jahren: Er darf statt 2 % jährlich nun 5 % pro Jahr abschreiben!
Tabelle: Übersicht der wichtigsten AfA-Strategien im Vergleich
| Möglichkeit | Kurz erklärt | Praxiseffekt |
|---|---|---|
| Besserer Gebäudeanteil im Kaufvertrag/Gutachten sichern | Anteil des Gebäudes am Kaufpreis erhöhen lassen (z.B. durch Gutachten) | Mehr jährliche Abschreibung möglich |
| Sonder-AfA für Neubau/Sanierung nutzen (§ 7b EStG) | Zusätzlich bis zu 20 % in vier Jahren abschreiben | Schnellere Steuerersparnis in den ersten Jahren nach Kauf/Bau |
| Kleinere Reparaturen splitten statt Großinvestition bündeln | Kosten einzeln als Werbungskosten absetzen statt aktivieren & abschreiben | Sofortige Steuerentlastung möglich |
| Bausachverständigen-Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen | Kürzere Abschreibungsdauer belegen | Schnellere und höhere AfA pro Jahr |
Mit diesen Strategien kannst du als Vermieter:in das Beste aus deinen Immobilien herausholen und deine Steuerlast nachhaltig senken – immer angepasst an deine persönliche Situation und die aktuellen gesetzlichen Möglichkeiten.
5. Grenzen und Einschränkungen der Abschreibung in Deutschland
Gesetzliche Begrenzungen bei der AfA
In Deutschland gibt es klare gesetzliche Vorgaben, wie und in welchem Umfang vermietete Immobilien abgeschrieben werden dürfen. Die Abschreibung erfolgt grundsätzlich nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf das Grundstück. Das ist wichtig zu wissen, da viele denken, dass der gesamte Kaufpreis absetzbar ist. Die jährlichen Abschreibungssätze sind ebenfalls gesetzlich geregelt:
| Baujahr des Gebäudes | Abschreibungssatz pro Jahr | Bemerkung |
|---|---|---|
| Bis 1924 | 2,5 % | Längere Nutzungsdauer angenommen |
| Ab 1925 | 2 % | Kürzere Nutzungsdauer als Altbau |
| Denkmalgeschützt* | bis zu 9 % (1.-8. Jahr), danach 7 % (9.-12. Jahr) | Sonderabschreibungen möglich (nach §7i EStG) |
*Nur für Sanierungskosten, die vom Amt bestätigt wurden.
Typische Mythen und Irrtümer rund um die AfA
- Mythos 1: „Ich kann alles absetzen.“ – Falsch! Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht aber das Grundstück.
- Mythos 2: „Jede Modernisierung erhöht die AfA-Basis.“ – Nein, nur bestimmte Modernisierungen oder Sanierungen können berücksichtigt werden und müssen oft nachgewiesen werden.
- Mythos 3: „Selbstgenutzte Anteile kann ich voll abschreiben.“ – Ebenfalls falsch. Nur der vermietete Teil ist abschreibbar; eigengenutzte Flächen sind ausgeschlossen.
Spezialfälle: Altbauten und Denkmalschutz
Altbauten: Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 gilt ein höherer Abschreibungssatz (2,5 %). Wichtig: Auch hier zählt nur der Anteil am Gebäude, nicht am Grundstück.
Denkmalgeschützte Immobilien: Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, kann von Sonderabschreibungen profitieren. Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen offiziell genehmigt und bescheinigt sein.
Tipp: So geht’s richtig bei Denkmalschutz
- Antrag auf Steuerbegünstigung beim Finanzamt einreichen.
- Bestätigung der Denkmalbehörde abwarten.
- Kostenbelege sammeln und aufbewahren.
Achtung bei selbstgenutzten Anteilen!
Nutzt du einen Teil der Immobilie selbst? Dann darfst du nur den vermieteten Anteil abschreiben! Beispiel: Vermietest du 60 %, kannst du auch nur diese 60 % steuerlich geltend machen. Das muss jährlich korrekt berechnet und beim Finanzamt angegeben werden.
Beispielrechnung für gemischt genutzte Immobilie:
| Nutzung | Anteil (%) | Abschreibbar? |
|---|---|---|
| Vermietet | 60 % | Ja |
| Selbstgenutzt | 40 % | Nein |
Zusammengefasst: Achte immer auf die gesetzlichen Grenzen und lasse dich im Zweifel beraten, um keine bösen Überraschungen vom Finanzamt zu erleben!
6. Dokumentations- und Nachweispflichten gegenüber dem Finanzamt
Warum ist die Dokumentation bei der AfA so wichtig?
Die Abschreibung (AfA) von vermieteten Immobilien bietet steuerliche Vorteile, aber nur, wenn alle Unterlagen sauber und nachvollziehbar dokumentiert sind. Das Finanzamt prüft regelmäßig, ob die Angaben korrekt sind. Wer hier schlampig arbeitet oder wichtige Nachweise nicht vorlegen kann, riskiert Nachzahlungen oder sogar Strafen.
Wichtige Unterlagen für eine rechtssichere AfA-Dokumentation
Folgende Unterlagen solltest du unbedingt aufbewahren und griffbereit haben:
| Unterlage | Bedeutung | Tipp zur Aufbewahrung |
|---|---|---|
| Kaufvertrag & Notarurkunde | Belegt den Immobilienerwerb sowie den Kaufpreis. | Im Original und als digitale Kopie sichern. |
| Grundbuchauszug | Beweist das Eigentum an der Immobilie. | Laufend aktualisieren bei Änderungen. |
| Abschreibungsberechnung | Zusammenstellung aller Werte: Anschaffungskosten, Bodenwertanteil, AfA-Satz etc. | Mit Steuerberater abklären und jährlich prüfen. |
| Rechnungen & Belege zu Modernisierungen/Sanierungen | Können ggf. als erhöhte AfA angesetzt werden. | Sorgfältig chronologisch ablegen. |
| Mietverträge & Einnahmenübersicht | Dient zum Nachweis der Vermietungstätigkeit. | Möglichst digital erfassen und archivieren. |
| Korrespondenz mit dem Finanzamt | Wichtige Rückfragen oder Genehmigungen belegen den Austausch. | Alle Schreiben einscannen und abheften. |
Tipps für die Vorbereitung auf Rückfragen vom Finanzamt
- Sorgfalt: Alle Zahlen müssen plausibel und belegbar sein. Keine Schätzwerte ohne Erklärung verwenden!
- Transparenz: Liste alle Kostenpunkte klar auf – im Zweifel lieber zu viel als zu wenig erklären.
- Fristen beachten: Halte alle Abgabefristen ein, um Ärger zu vermeiden.
- Daten digitalisieren: Digitale Ablage erleichtert die Suche nach Unterlagen im Fall einer Prüfung enorm.
- Kurznotizen machen: Erkläre besondere Sachverhalte in kurzen Notizen für das Finanzamt – z.B. warum bestimmte Umbauten als wertsteigernd gelten.
Praxistipp: Checkliste für deine AfA-Unterlagen
- Kaufvertrag & Grundbuchauszug vorhanden?
- Afa-Berechnung aktuell?
- Mietverträge und Zahlungsnachweise abgelegt?
- Sämtliche Rechnungen zu Investitionen archiviert?
- Korrespondenz mit dem Finanzamt gesichert?
Fazit für die Praxis:
Sobald du eine vermietete Immobilie abschreibst, ist Organisation das A und O. Eine saubere Dokumentation spart Zeit, Nerven und schützt dich vor bösen Überraschungen bei einer Steuerprüfung. Starte am besten gleich nach dem Kauf deiner Immobilie mit einem übersichtlichen Ablagesystem!
