1. Vorbereitung und Zusammenstellung der Unterlagen
Der Ablauf einer notariellen Beurkundung beginnt für Immobilienkäufer mit einer gründlichen Vorbereitung. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss vor dem Termin beim Notar verschiedene Unterlagen zusammenstellen und einige wichtige Vorbereitungen treffen. Nur so kann der Kaufprozess reibungslos und ohne Verzögerungen ablaufen.
Welche Dokumente benötigen Immobilienkäufer?
Damit der Notartermin stattfinden kann, benötigen Sie als Käufer bestimmte Dokumente. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen:
| Dokument | Beschreibung | Woher erhalten? |
|---|---|---|
| Personalausweis oder Reisepass | Zur Identifikation beim Notar erforderlich | Eigenes Ausweisdokument |
| Kaufvertragsentwurf | Wird meist vom Makler oder Verkäufer vorbereitet, zur Prüfung vor dem Notartermin | Makler/Verkäufer/Notar |
| Finanzierungsbestätigung | Nachweis über gesicherte Finanzierung durch eine Bank | Hausbank/Finanzinstitut |
| Grundbuchauszug | Belegt Eigentumsverhältnisse und Belastungen des Objekts | Wird meist vom Verkäufer oder Notar bereitgestellt |
| Energieausweis der Immobilie | Muss laut Gesetz vorgelegt werden, gibt Auskunft über Energieverbrauch des Gebäudes | Verkäufer/Makler/Energieberater |
| Baupläne & Teilungserklärung (bei Wohnungskauf) | Z.B. bei Eigentumswohnungen wichtig für die Klärung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum | Verkäufer/Hausverwaltung/Notar |
Vorbereitung auf den Notartermin – worauf achten?
Neben den Dokumenten sollten Sie als Käufer auch organisatorische Vorbereitungen treffen:
- Kaufpreis klären: Der finale Kaufpreis sollte feststehen und im Kaufvertragsentwurf korrekt aufgeführt sein.
- Anwesenheit aller Beteiligten sicherstellen: Käufer und Verkäufer müssen persönlich beim Notartermin erscheinen. Bei Vertretung ist eine notariell beglaubigte Vollmacht notwendig.
- Fragen zum Vertrag notieren: Prüfen Sie den Vertragsentwurf gründlich und notieren Sie offene Fragen, um diese beim Termin zu klären.
- Zahlungsmodalitäten prüfen: Klären Sie im Vorfeld, wann und wie der Kaufpreis gezahlt wird (z.B. nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung).
Tipp aus der Praxis:
Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank über die Finanzierung. Eine Finanzierungsbestätigung erhöht Ihre Verhandlungsposition und zeigt dem Verkäufer, dass Sie zahlungsfähig sind.
Kurz zusammengefasst:
Eine sorgfältige Vorbereitung spart Zeit, Geld und Nerven – informieren Sie sich rechtzeitig über alle benötigten Unterlagen und holen Sie diese vollständig ein, bevor Sie einen Termin beim Notar vereinbaren.
2. Auswahl und Beauftragung des Notars
Die Rolle des Notars im deutschen Immobilienkaufprozess
In Deutschland ist der Notar eine zentrale Figur beim Immobilienkauf. Ohne einen Notar kann ein Immobilienkaufvertrag nicht rechtsgültig abgeschlossen werden. Der Notar sorgt für Rechtssicherheit, überprüft die Identität der Beteiligten, erklärt den Vertrag verständlich und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Außerdem übernimmt er die Eintragung ins Grundbuch und koordiniert die Zahlungsabwicklung zwischen Käufer und Verkäufer.
Typische Aufgaben des Notars
| Aufgabe | Beschreibung |
|---|---|
| Vertragserläuterung | Klären aller Vertragsinhalte für beide Parteien in verständlicher Sprache |
| Identitätsprüfung | Sicherstellung der Identität von Käufer und Verkäufer |
| Grundbuchabfrage | Prüfung, ob das Grundstück lastenfrei ist oder Belastungen bestehen |
| Beurkundung | Rechtssichere Beurkundung des Kaufvertrags |
| Zahlungsabwicklung | Sicherstellung, dass der Kaufpreis korrekt gezahlt wird |
| Grundbucheintrag | Anmeldung und Überwachung der Umschreibung im Grundbuch |
Hinweise zur Auswahl eines geeigneten Notars
Als Käufer haben Sie grundsätzlich das Recht, den Notar auszuwählen. Es empfiehlt sich jedoch, auf einige wichtige Kriterien zu achten:
- Regionale Nähe: Der Notar sollte möglichst im Bezirk liegen, in dem sich die Immobilie befindet.
- Erfahrung im Immobilienrecht: Prüfen Sie, ob der Notar regelmäßig mit Immobilienkäufen zu tun hat.
- Unabhängigkeit: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – er darf keine Partei bevorzugen.
- Kosten: Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, können aber durch zusätzliche Dienstleistungen leicht variieren.
- Erreichbarkeit und Service: Achten Sie darauf, wie gut der Notar erreichbar ist und wie verständlich er Sachverhalte erklärt.
Tipp aus der Praxis:
Lassen Sie sich ruhig mehrere Angebote machen oder fragen Sie Freunde nach Empfehlungen. Besonders in Großstädten gibt es eine große Auswahl an kompetenten Notaren.
3. Entwurf des Kaufvertrags
Wie entsteht der Vertragsentwurf?
Nachdem sich Käufer und Verkäufer über die wichtigsten Eckdaten geeinigt haben, übernimmt der Notar die Ausarbeitung eines ersten Kaufvertragsentwurfs. Dabei orientiert er sich an den gesetzlichen Vorgaben sowie den individuellen Absprachen zwischen den Parteien. Der Entwurf enthält alle wesentlichen Punkte wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Lastenfreistellung und gegebenenfalls besondere Vereinbarungen (z.B. Renovierungspflichten oder Inventarübernahme).
Typische Inhalte des Kaufvertrags
| Vertragspunkt | Bedeutung für Käufer |
|---|---|
| Kaufpreis & Zahlungsbedingungen | Sichert die finanzielle Planung und gibt Klarheit über Fälligkeitstermine. |
| Grundbuchangaben | Stellt sicher, dass das richtige Objekt verkauft wird. |
| Übergabezeitpunkt | Wichtig für die Organisation von Umzug und Finanzierung. |
| Lastenfreistellung | Garantiert, dass keine alten Hypotheken oder Grundschulden übernommen werden müssen. |
| Sondervereinbarungen | Individuelle Wünsche können vertraglich geregelt werden. |
Worauf sollten Käufer beim Vertragsentwurf achten?
Käufer sollten den Vertragsentwurf sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten Rücksprache mit dem Notar halten. Besonders auf folgende Aspekte ist zu achten:
- Korrekte Angaben zu Grundstück und Eigentümer: Stimmen Adresse und Flurstücknummer?
- Zahlungsfristen: Sind diese realistisch und passen sie zur geplanten Finanzierung?
- Mängelhaftung: Gibt es Gewährleistungsausschlüsse? Was ist mit bekannten Mängeln?
- Sonderabsprachen: Wurden alle mündlichen Zusagen schriftlich festgehalten?
- Nutzung und Besitzübergang: Wann darf die Immobilie tatsächlich genutzt werden?
Wie können Änderungswünsche eingebracht werden?
Käufer haben das Recht, Änderungswünsche oder Ergänzungen zum Vertragsentwurf einzubringen. Diese sollten klar formuliert und möglichst frühzeitig an den Notar oder über den Makler weitergegeben werden. Der Notar prüft dann die rechtliche Umsetzbarkeit und passt den Entwurf entsprechend an. Bei komplexeren Änderungen empfiehlt sich eine schriftliche Kommunikation, um Missverständnisse zu vermeiden.
4. Notartermin und Beurkundung
Was passiert beim Notartermin?
Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt beim Immobilienkauf in Deutschland. Hier treffen sich Käufer, Verkäufer und der Notar, um den Kaufvertrag rechtlich verbindlich zu machen. Der Notar übernimmt dabei eine neutrale Rolle und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.
Ablauf des Notartermins im Detail
| Schritt | Beschreibung |
|---|---|
| 1. Begrüßung & Identitätsprüfung | Der Notar begrüßt alle Beteiligten und überprüft die Ausweise, um die Identität sicherzustellen. |
| 2. Vorlesung des Vertrags | Der gesamte Kaufvertrag wird vom Notar laut vorgelesen, damit alle Parteien den Inhalt verstehen. |
| 3. Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte | Der Notar erklärt komplizierte Passagen und beantwortet Fragen zu Rechten, Pflichten und Besonderheiten. |
| 4. Klärung offener Punkte | Noch offene Fragen oder Unklarheiten werden geklärt; ggf. werden Änderungen am Vertrag vorgenommen. |
| 5. Unterzeichnung | Sind alle einverstanden, unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag – der Notar bestätigt die Beurkundung. |
Vorlesung und Erläuterung des Vertrags
Die Vorlesung des Vertrags durch den Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Sie stellt sicher, dass wirklich jeder versteht, was unterschrieben wird. Auch wenn es manchmal langwierig erscheint, schützt dieser Schritt beide Seiten vor Missverständnissen oder unerwarteten Klauseln.
Wichtige Punkte während der Erläuterung:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Zustand der Immobilie und Übergabetermin
- Eingetragene Belastungen wie Grundschulden oder Wegerechte
- Bedingungen für die Eigentumsübertragung (z.B. Zahlungseingang)
Rechtliche Absicherung durch den Notar
Der Notar sorgt für die rechtliche Absicherung aller Beteiligten. Er prüft beispielsweise das Grundbuch auf bestehende Einträge, informiert über Risiken und achtet darauf, dass keine Partei benachteiligt wird. Erst nach vollständiger Prüfung und Beurkundung darf der Vertrag umgesetzt werden – das gibt Käufern wie Verkäufern ein hohes Maß an Sicherheit.
5. Grundbucheintrag und Kaufpreiszahlung
Überblick über die nach der Beurkundung folgenden Schritte
Nachdem der Notarvertrag unterschrieben wurde, folgen für Immobilienkäufer in Deutschland noch wichtige Schritte, um tatsächlich Eigentümer zu werden. Hier erklären wir Ihnen einfach und verständlich, wie es nach der notariellen Beurkundung weitergeht.
Auflassungsvormerkung: Schutz für den Käufer
Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung schützt Sie als Käufer rechtlich davor, dass der Verkäufer die Immobilie noch an jemand anderen verkauft oder belastet. Erst wenn diese Vormerkung eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig.
| Schritt | Bedeutung |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung | Sichert das Recht auf Eigentumsübertragung im Grundbuch ab. |
| Kaufpreisfälligkeit | Zahlungsaufforderung erfolgt durch den Notar nach Eintragung der Vormerkung. |
| Eigentumsumschreibung | Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die endgültige Eintragung als neuer Eigentümer. |
Kaufpreisfälligkeit: Wann muss gezahlt werden?
Sobald alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind – also vor allem die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde und eventuell bestehende Belastungen (z.B. alte Grundschulden) gelöscht wurden – informiert Sie der Notar schriftlich über die Fälligkeit des Kaufpreises. Erst jetzt sollten Sie den Kaufpreis überweisen. In Deutschland ist es üblich, dass dies per Überweisung auf das Konto des Verkäufers oder gegebenenfalls auf ein Notaranderkonto geschieht.
Tipp aus der Praxis:
Zahlen Sie erst, nachdem Sie die offizielle Zahlungsaufforderung vom Notar erhalten haben! Das schützt Sie vor Risiken.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Nachdem der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer eingegangen ist, bestätigt dies der Verkäufer dem Notar. Der Notar veranlasst daraufhin die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Ab diesem Moment sind Sie offiziell als Eigentümer eingetragen und erhalten einen aktuellen Grundbuchauszug als Nachweis.
Ablauf im Überblick
| Was? | Wer? | Wann? |
|---|---|---|
| Eintragung Auflassungsvormerkung | Notar/Grundbuchamt | Unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung |
| Zahlungsaufforderung & Kaufpreiszahlung | Notar/Käufer/Bank | Nach Eintragung der Vormerkung & Erfüllung aller Bedingungen |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | Notar/Grundbuchamt | Nach vollständigem Zahlungseingang |
Mit diesen Schritten kommen Sie Ihrem Ziel, stolzer Eigentümer einer Immobilie in Deutschland zu werden, einen großen Schritt näher!
6. Übergabe der Immobilie
Hinweise zur Abnahme und Übergabe der Immobilie
Nach der notariellen Beurkundung steht die Übergabe der Immobilie an. Dieser Schritt ist für Käufer besonders wichtig, da Sie nun das Objekt offiziell übernehmen. Die Abnahme findet in der Regel statt, sobald der Kaufpreis bezahlt wurde und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. Es empfiehlt sich, einen gemeinsamen Termin mit dem Verkäufer zu vereinbaren, bei dem beide Parteien anwesend sind.
Wichtige Punkte bei der Abnahme
| Checkliste | Beschreibung |
|---|---|
| Zustand der Immobilie prüfen | Vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit dem im Kaufvertrag vereinbarten Zustand. |
| Mängel dokumentieren | Alle sichtbaren Schäden oder Abweichungen sollten gemeinsam festgehalten werden. |
| Zählerstände ablesen | Notieren Sie Strom-, Wasser- und Gaszählerstände für eine korrekte Abrechnung. |
| Betriebsmittel und Dokumente übergeben lassen | Dazu zählen Bedienungsanleitungen, Energieausweis oder Wartungsnachweise. |
Protokollierung des Zustands
Das Anfertigen eines Übergabeprotokolls ist in Deutschland üblich und ratsam. In diesem Protokoll werden alle relevanten Details zum Zustand der Immobilie festgehalten – beispielsweise eventuelle Mängel, Zählerstände und übergebene Schlüssel. Das Protokoll wird von beiden Parteien unterschrieben und dient als wichtige Grundlage für spätere Ansprüche oder Nachfragen.
Muster für ein Übergabeprotokoll:
| Kriterium | Beispielhafte Eintragung |
|---|---|
| Zählerstand Strom | 12345 kWh am 01.06.2024 |
| Zustand Fenster/Türen | Keine Schäden festgestellt |
| Mängel/Mängelbeseitigung | Kratzer am Parkett im Wohnzimmer – wird bis 15.06.2024 behoben |
| Anzahl übergebener Schlüssel | 5 Stück (Haus-, Keller-, Briefkastenschlüssel) |
Regelungen zur Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe erfolgt meist direkt nach der Abnahme und nachdem die vollständige Zahlung eingegangen ist. Es sollten sämtliche Schlüssel (Haus-, Wohnungs-, Keller- und Briefkastenschlüssel) übergeben werden. Lassen Sie sich die Anzahl der übergebenen Schlüssel schriftlich bestätigen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Denken Sie daran, auch eventuell vorhandene Fernbedienungen für Garagen oder elektrische Tore zu prüfen und entgegenzunehmen.
Tipp:
Sollten noch offene Mängel bestehen, kann eine Teilschlüsselübergabe vereinbart werden, bis alle Arbeiten abgeschlossen sind.
