Maklerprovision beim Immobilienkauf: Grundlagen und gesetzliche Regelungen
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision, oft auch als Maklercourtage bezeichnet, ist eine Gebühr, die für die Vermittlung einer Immobilie anfällt. In Deutschland wird sie entweder vom Käufer, Verkäufer oder beiden Parteien gezahlt – je nach Region und individueller Vereinbarung. Die Provision ist nur dann fällig, wenn es tatsächlich zu einem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags kommt.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für den Kauf von Wohnimmobilien. Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklercourtage selbst tragen. Damit sollen vor allem private Käufer entlastet werden, denn früher wurde die Provision meist komplett auf sie abgewälzt.
Wichtige Eckpunkte des Bestellerprinzips:
| Kriterium | Regelung |
|---|---|
| Anwendungsbereich | Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Privatpersonen |
| Höchstanteil für Käufer | Maximal 50% der Gesamtprovision |
| Zahlungsabwicklung | Käufer zahlt erst nach Zahlung des Verkäuferanteils |
Regionale Unterschiede bei der Maklercourtage in Deutschland
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich geregelt. Sie variiert je nach Bundesland und kann zwischen 3% und 7,14% (inklusive Mehrwertsteuer) des Kaufpreises liegen. In manchen Regionen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, während in anderen meist nur eine Partei zahlt.
| Bundesland | Übliche Provision (inkl. MwSt.) | Kostenteilung |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14% | Hälfte Käufer / Hälfte Verkäufer |
| Berlin, Brandenburg | 7,14% | Hälfte Käufer / Hälfte Verkäufer |
| Sachsen, Thüringen | 7,14% | Käufer trägt oft allein (Tendenz zur Teilung steigt) |
| Bremen, Hamburg, Hessen u.a. | 6,25%–7,14% | Käufer und Verkäufer je 50% |
Tipp:
Achten Sie beim Immobilienkauf immer darauf, wie hoch die vereinbarte Provision ist und wer diese laut Vertrag zahlen muss. Ein Vergleich verschiedener Angebote kann hier bares Geld sparen!
Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland?
Typische Provisionssätze je nach Bundesland
Die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern hängt vom jeweiligen Bundesland ab. In der Regel liegt die Maklercourtage zwischen 5% und 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe kann jedoch regional variieren. Nachfolgend eine Übersicht über die typischen Provisionssätze in den verschiedenen Bundesländern:
| Bundesland | Übliche Maklerprovision (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Bayern | 3,57% bis 7,14% |
| Berlin | 6,0% bis 7,14% |
| Hamburg | 6,25% |
| Niedersachsen | 5,95% |
| Sachsen | 7,14% |
| Baden-Württemberg | 7,14% |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% bis 7,14% |
| Hessen | 5,95% bis 6,0% |
Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer: Wer zahlt wie viel?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das sogenannte „Bestellerprinzip“ beim Immobilienkauf für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Das bedeutet: Käufer und Verkäufer teilen sich in der Regel die Maklerprovision zu gleichen Teilen – also jeweils maximal 50%. Nur wenn der Verkäufer ausdrücklich auch den Auftrag erteilt und die Provision übernimmt, kann es Ausnahmen geben.
Beispiel zur Aufteilung:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Mögliche Gesamtprovision (7,14%): 28.560 €
- Anteil Käufer: 14.280 € (3,57%)
- Anteil Verkäufer: 14.280 € (3,57%)
Praxiserfahrungen: So läuft es tatsächlich ab
In der Praxis gibt es regionale Unterschiede und individuelle Vereinbarungen. Gerade in beliebten Großstädten wie München oder Hamburg verlangen Makler häufig den maximalen Satz von 7,14%. In anderen Regionen – etwa im Osten Deutschlands – sind auch niedrigere Sätze üblich. Darüber hinaus ist Verhandlungsspielraum möglich: Manche Verkäufer übernehmen freiwillig einen größeren Anteil der Provision, um ihre Immobilie attraktiver für potenzielle Käufer zu machen.
Tabelle: Beispiele aus der Praxis nach Städten
| Stadt/Region | Käuferanteil (%) | Verkäuferanteil (%) |
|---|---|---|
| München | 3,57% | 3,57% |
| Dresden | 2,98% | 2,98% |
| Köln/Bonn | 3,57%-4% | 3,57%-4% |
| Bremen | 5% | – (manchmal nur Käufer zahlt) |
| Ländliche Regionen Thüringen/Sachsen-Anhalt | 2%-3% | 2%-3% |
Tipp aus dem Markt:
Egal wo Sie kaufen – sprechen Sie vor Abschluss offen mit dem Makler über die Provision! In manchen Fällen lässt sich durch geschicktes Verhandeln sparen.
3. Beispielrechnung: So wirkt sich die Maklerprovision auf den Immobilienkaufpreis aus
Beim Immobilienkauf in Deutschland ist die Maklerprovision ein wichtiger Kostenfaktor, der oft unterschätzt wird. Um zu verstehen, wie stark sich die Provision auf den Gesamtpreis auswirken kann, schauen wir uns ein konkretes Rechenbeispiel an.
Rechenbeispiel für einen Immobilienkauf
Nehmen wir an, Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen. Der Kaufpreis beträgt 400.000 €. Die Maklerprovision liegt – wie in vielen Bundesländern üblich – bei 3,57 % (inklusive Mehrwertsteuer) und wird zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen. In diesem Beispiel konzentrieren wir uns auf den Anteil des Käufers.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 400.000 € |
| Maklerprovision (3,57 % vom Kaufpreis) | 14.280 € |
| Hälfte vom Käufer zu tragen | 7.140 € |
| Gesamtkosten für den Käufer (nur Makleranteil) | 407.140 € |
Weitere Kostenfaktoren beim Immobilienerwerb
Zur Maklerprovision kommen meist noch weitere Kaufnebenkosten dazu:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %)
- Mögliche Renovierungs- oder Sanierungskosten
Kombinierte Gesamtkosten im Überblick
| Kostenart | Anteil / Betrag bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 400.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil, 1,785 %) | 7.140 € |
| Grunderwerbsteuer (z. B. 6,5 % in NRW) | 26.000 € |
| Notar & Grundbuch (ca. 1,5 %) | 6.000 € |
| Kalkulierte Gesamtkosten für den Käufer* | 439.140 €* |
*Ohne eventuelle Renovierungskosten oder Zusatzgebühren.
Praxistipp: Auswirkungen auf die Finanzierung beachten!
Die Maklerprovision muss häufig aus Eigenmitteln gezahlt werden und kann nicht immer über das Immobiliendarlehen finanziert werden. Wer seine Nebenkosten im Blick hat und frühzeitig plant, vermeidet unangenehme Überraschungen beim Hauskauf.
Dieses Beispiel zeigt deutlich: Die Maklergebühr ist kein kleiner Posten und sollte unbedingt in die Finanzplanung mit einfließen.
4. Strategien zum Sparen bei der Maklerprovision
Direktkauf: Immobilien ohne Makler erwerben
Eine der einfachsten Methoden, um die Maklerprovision zu sparen, ist der Direktkauf. Wer direkt vom Eigentümer kauft oder verkauft, spart sich in der Regel die Provision komplett. Plattformen wie Immobilienscout24, eBay Kleinanzeigen oder lokale Zeitungsanzeigen bieten häufig provisionsfreie Objekte an.
Vorteile des Direktkaufs
- Kostenersparnis: Keine Maklergebühr
- Direkter Kontakt: Schnelle Kommunikation mit dem Verkäufer oder Käufer
- Verhandlungsspielraum: Preisverhandlungen ohne Mittelsmann möglich
Verhandeln der Maklerprovision
Nicht immer ist die Höhe der Provision festgelegt. In vielen Fällen besteht Spielraum für Verhandlungen, besonders wenn das Objekt schon länger auf dem Markt ist oder mehrere Interessenten vorhanden sind. Es lohnt sich, das Gespräch mit dem Makler zu suchen und eine niedrigere Provision auszuhandeln.
Tipps zur erfolgreichen Verhandlung
- Marktkenntnisse nutzen: Informieren Sie sich über ortsübliche Provisionssätze.
- Konkurrenzangebote vergleichen: Andere Makler verlangen eventuell weniger.
- Sachliche Argumente: Weisen Sie auf vergleichbare Angebote hin.
Provisionsfreie Immobilien gezielt suchen
Zahlreiche Immobilienportale bieten Filterfunktionen an, mit denen gezielt nach provisionsfreien Objekten gesucht werden kann. Auch Bauträger oder Genossenschaften verkaufen oft ohne Makler und damit provisionsfrei.
Beliebte Plattformen für provisionsfreie Immobilien
| Plattform | Angebotsart | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Immowelt.de | Kauf & Miete | Filter „provisionsfrei“ verfügbar |
| Immonet.de | Kauf & Miete | Spezielle Rubrik für provisionsfreie Angebote |
| Bauträger-Websites | Kauf (Neubau) | Oft direkte Vermittlung ohne Makler |
| Lokalzeitungen | Kauf & Miete | Regionale und private Inserate, oft ohne Provision |
Kombination verschiedener Sparstrategien
Oft führt die Kombination mehrerer Tipps zum größten Erfolg. Beispielsweise können Käufer zunächst gezielt nach provisionsfreien Objekten suchen und gleichzeitig versuchen, bei Angeboten mit Makler die Provision zu verhandeln. Auch ein Blick auf regionale Besonderheiten lohnt sich, da die Provisionshöhe je nach Bundesland variiert.
Übersicht: Möglichkeiten zur Provisionsersparnis beim Immobilienkauf
| Methode | Ersparnispotenzial (%) | Anwendbarkeit für Käufer/Verkäufer |
|---|---|---|
| Direktkauf ohne Makler | 100% | Käufer & Verkäufer |
| Provisionsverhandlung mit Makler | 10–50% | Käufer & Verkäufer (je nach Region) |
| Nutzung provisionsfreier Portale/Objekte | 100% | Käufer & Verkäufer (bei Eigenausschreibung) |
| Nutzung von Genossenschaften/Bauträgern | 100% | Käufer (bei Neubau) |
Mithilfe dieser Strategien lässt sich die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Deutschland deutlich reduzieren oder sogar ganz vermeiden.
5. Vor- und Nachteile von Immobilienkauf mit und ohne Makler
Immobilienkauf mit Makler: Die wichtigsten Vorteile und Nachteile
Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Ob man dabei einen Makler einschaltet oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa der eigenen Erfahrung, dem regionalen Markt und den eigenen Ansprüchen. In deutschen Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg läuft der Immobilienmarkt oft anders als in ländlichen Regionen.
Vorteile beim Kauf mit Makler
- Marktkenntnis: Makler verfügen über detaillierte Kenntnisse des lokalen Marktes und können realistische Preiseinschätzungen geben.
- Zeitersparnis: Die Suche nach passenden Immobilien sowie die Organisation von Besichtigungen übernimmt der Makler.
- Sichere Abwicklung: Ein erfahrener Makler hilft bei der Prüfung wichtiger Dokumente und sorgt für einen reibungslosen Ablauf bis zum Notartermin.
- Verhandlungsführung: Gerade in angespannten Märkten profitieren Käufer oft von den Verhandlungskompetenzen eines Profis.
Nachteile beim Kauf mit Makler
- Kosten: Die Maklerprovision kann je nach Region bis zu 3,57 % des Kaufpreises betragen, was insbesondere in Großstädten hohe Beträge ausmacht.
- Abhängigkeit: Man ist auf das Angebot des jeweiligen Maklers angewiesen und sieht möglicherweise nicht alle verfügbaren Objekte auf dem Markt.
Immobilienkauf ohne Makler: Chancen und Herausforderungen
- Kostenvorteil: Ohne Makler entfällt die Provision – das spart oft mehrere Tausend Euro.
- Direkter Kontakt: Käufer treten direkt mit Verkäufern in Kontakt, was schnellere Entscheidungswege ermöglichen kann.
- Eigeninitiative erforderlich: Die Immobiliensuche, Terminabsprachen und Vertragsprüfung liegen komplett in der eigenen Verantwortung.
- Risiko von Fehlentscheidungen: Ohne professionelle Unterstützung kann es leichter passieren, wichtige Details zu übersehen oder einen zu hohen Preis zu zahlen.
Kurzüberblick: Vergleich zwischen Kauf mit und ohne Makler
| Kauf mit Makler | Kauf ohne Makler | |
|---|---|---|
| Kosten (Maklerprovision) | Ja (bis zu 3,57 %) | Nein |
| Zeitaufwand für Käufer | Eher gering | Eher hoch |
| Sicherheit/Professionalität | Hoch (durch Beratung) | Mittel bis niedrig (eigene Recherche nötig) |
| Angebotsvielfalt | An gebundene Angebote des Maklers geknüpft | Zugang zu allen frei verfügbaren Angeboten möglich |
| Einsparpotenzial | Eher gering | Eher hoch (keine Provision) |
| Typisch in… | Großstädten, bei begehrten Objekten | Ländlichen Regionen, Privatverkäufen |
Marktübliche Erwartungen aus Käufersicht in Deutschland
- In Ballungsräumen wird der Großteil der Immobilien durch Makler vermittelt – hier sind Provisionen fast immer einzuplanen.
- Auf dem Land oder bei privaten Verkäufen ist ein Immobilienerwerb ohne Makler häufiger möglich; hier lassen sich oft größere Summen sparen.
- Bedeutend bleibt: Die eigene Vorbereitung entscheidet maßgeblich darüber, ob man von den Vorteilen eines Kaufs ohne Makler wirklich profitiert oder am Ende Lehrgeld zahlt.
6. Worauf beim Maklervertrag geachtet werden sollte
Relevante Vertragsbestandteile im Überblick
Beim Immobilienkauf ist der Maklervertrag ein zentrales Dokument, das viele Details zur Maklerprovision regelt. Damit keine bösen Überraschungen drohen, sollten folgende Vertragsbestandteile besonders beachtet werden:
| Vertragsbestandteil | Bedeutung | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Höhe der Provision | Gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises als Provision fällig werden. | Klarer Prozentsatz und maximale Obergrenze. |
| Zahlungsfälligkeit | Bestimmt, wann die Provision gezahlt werden muss. | Nicht vor notarieller Beurkundung zahlen! |
| Doppelprovision | Makler erhält von beiden Parteien eine Provision. | Klären, wer tatsächlich zahlt (seit 2020 meist 50:50). |
| Laufzeit des Vertrags | Dauer der Zusammenarbeit mit dem Makler. | Befristete Verträge sind flexibler für Käufer. |
| Kündigungsmodalitäten | Regelt, wie und wann Sie kündigen können. | Kurze Kündigungsfristen bevorzugen. |
Tipps zur Verhandlungsführung mit Maklern
Auch wenn viele glauben, die Maklerprovision sei nicht verhandelbar – ein Versuch lohnt sich oft! Hier einige praktische Tipps:
- Vergleichen: Informieren Sie sich über ortsübliche Provisionen in Ihrer Region.
- Angebote einholen: Mehrere Makler anfragen und Konditionen vergleichen.
- Klar kommunizieren: Sprechen Sie Ihre Vorstellungen offen an und fragen Sie nach Rabatten oder Sonderkonditionen.
- Paketleistungen prüfen: Manchmal gibt es günstigere Angebote bei weniger Zusatzleistungen.
- Alles schriftlich festhalten: Mündliche Absprachen immer im Vertrag bestätigen lassen!
Typische rechtliche Stolperfallen vermeiden
Viele Käufer tappen in typische Fallen, die teuer werden können. Besonders wichtig sind diese Punkte:
- Versteckte Kosten: Achten Sie auf zusätzliche Gebühren im Kleingedruckten.
- Doppelte Beauftragung: Nicht mehrere Makler gleichzeitig ohne eindeutige Absprache engagieren – sonst droht doppelte Provisionspflicht!
- Mangelnde Widerrufsbelehrung: Bei Fernabsatzverträgen (z.B. Online-Makler) muss eine Widerrufsbelehrung enthalten sein.
- Lückenhafte Leistungsbeschreibung: Der Umfang der Maklertätigkeit sollte klar definiert sein.
- Noch kein Kaufvertrag? Erst nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags ist die Provision wirklich verdient.
Tipp aus der Praxis:
Sprechen Sie bei Unsicherheiten immer einen Fachanwalt oder die Verbraucherzentrale an. So sichern Sie sich gegen unfaire Klauseln ab und sparen im Zweifel bares Geld!
