1. Begriffsdefinition: Maklerkosten und Courtage
Im deutschen Immobilienmarkt begegnen Käufer:innen und Verkäufer:innen immer wieder den Begriffen „Maklerkosten“ und „Courtage“. Doch was genau ist darunter zu verstehen? Grundsätzlich handelt es sich dabei um Vergütungen, die für die Vermittlung von Immobiliengeschäften anfallen.
Die nachfolgende Tabelle bietet eine Übersicht der wichtigsten Begriffe:
| Begriff | Definition |
|---|---|
| Maklerkosten | Oberbegriff für alle Gebühren, die im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Immobilienmaklers entstehen. |
| Courtage | Spezifische Bezeichnung für die Vermittlungsprovision, die ein Makler nach erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages erhält. |
| Provision | Synonym zur Courtage; wird im süddeutschen Raum häufiger verwendet. |
Wichtig ist die klare Abgrenzung: Während „Maklerkosten“ sämtliche Kosten – also auch Werbeauslagen oder Beratungsgebühren – umfassen können, bezeichnet „Courtage“ ausschließlich die erfolgsabhängige Vergütung des Maklers. Im Alltag wird oft von Maklerprovision gesprochen, insbesondere bei Kaufverträgen. In Mietangelegenheiten hingegen spricht man meist von einer Vermittlungsprovision gemäß dem sogenannten Bestellerprinzip. Das Verständnis dieser Begriffe ist essenziell, um Transparenz bei Immobiliengeschäften zu gewährleisten und rechtliche Vorgaben korrekt einzuhalten.
2. Rechtlicher Rahmen: Was ist erlaubt?
Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, stößt unweigerlich auf das Thema Maklerkosten und Courtage. Die rechtlichen Vorgaben für Maklergebühren sind dabei klar geregelt, unterscheiden sich jedoch je nach Bundesland und Art des Immobiliengeschäfts. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die wichtigsten gesetzlichen Regelungen sowie regionale Besonderheiten.
Gesetzliche Grundlagen der Maklergebühren
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte „Bestellerprinzip“ beim Kauf von Wohnimmobilien. Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Maklercourtage. Ziel dieser Regelung ist es, private Käufer:innen finanziell zu entlasten. Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip bereits seit Juni 2015 – hier zahlt grundsätzlich die Partei, die den Makler beauftragt hat.
Maklercourtage im Überblick
| Art des Geschäfts | Wer zahlt? | Höhe der Courtage |
|---|---|---|
| Kauf (Wohnimmobilien) | Käufer:in & Verkäufer:in (je 50%) | i.d.R. 3,57% inkl. MwSt. je Partei* |
| Miete (Wohnungen/Häuser) | Auftraggeber:in (meist Vermieter:in) | max. 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt. |
*Regionale Abweichungen möglich
Regionale Unterschiede bei der Courtage
Trotz bundesweiter Gesetzgebung gibt es regionale Unterschiede bei der Höhe der Courtage. Während zum Beispiel in Berlin und Brandenburg häufig jeweils 3,57% fällig werden, können in Bayern oder Hamburg andere Sätze üblich sein. Es lohnt sich daher, vor Vertragsabschluss die lokalen Gepflogenheiten zu prüfen.
Achtung: Transparenzpflicht!
Laut Gesetz müssen Makler ihre Provision klar und transparent im Exposé sowie im Vertrag ausweisen. Undurchsichtige Kostenstrukturen sind nicht zulässig und können zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen.
3. Wer zahlt die Maklerkosten?
Die Frage, wer die Maklerkosten beziehungsweise die Courtage trägt, ist in Deutschland klar geregelt und unterliegt seit dem 23. Dezember 2020 neuen gesetzlichen Vorgaben. Im Zuge einer nachhaltigen und transparenten Immobilienvermarktung soll so insbesondere für private Käufer:innen von Wohnimmobilien eine finanzielle Entlastung geschaffen werden. Grundsätzlich gilt: Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen muss die Courtage nach dem sogenannten „Bestellerprinzip“ oder durch eine hälftige Teilung bezahlt werden.
Kostenverteilung laut Gesetz
Nach aktueller Rechtslage können Maklergebühren nicht mehr ausschließlich auf den/die Käufer:in abgewälzt werden, wenn auch der/die Verkäufer:in den Makler beauftragt hat. Die gängigste Praxis ist heute die hälftige Teilung der Kosten zwischen beiden Parteien.
Übersicht der Kostenverteilung
| Partei | Anteil an der Maklercourtage |
|---|---|
| Käufer:in | maximal 50 % |
| Verkäufer:in | mindestens 50 % |
Beispielhafte Anwendung in der Praxis
Nehmen wir eine Immobilie mit einem Verkaufspreis von 400.000 €. Die übliche Maklercourtage beträgt 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer pro Partei.
Das bedeutet:
- Käufer:in zahlt 14.280 € (3,57 % von 400.000 €)
- Verkäufer:in zahlt ebenfalls 14.280 € (3,57 % von 400.000 €)
In manchen Regionen Deutschlands kann es Abweichungen geben – hier empfiehlt sich ein genauer Blick in den jeweiligen Maklervertrag und die lokale Praxis. Wichtig zu wissen ist zudem, dass bei reinen Gewerbeimmobilien oder Grundstücksgeschäften andere Regelungen gelten können.
4. Transparenz und Nachvollziehbarkeit
Im deutschen Immobilienmarkt ist Transparenz bei Maklerkosten und Courtage ein zentrales Anliegen. Gesetzliche Regelungen verpflichten Makler dazu, sämtliche anfallenden Kosten klar und verständlich offenzulegen. Dies stärkt das Vertrauen der Kunden und schützt vor unerwarteten finanziellen Belastungen. Die Offenlegungspflicht umfasst sowohl die Höhe der Courtage als auch deren Berechnungsgrundlage.
Hinweise zur Offenlegung der Courtage
Makler müssen potenziellen Käufern und Verkäufern bereits im Exposé oder spätestens vor Abschluss des Maklervertrags detaillierte Informationen zu den Maklergebühren bereitstellen. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Die genaue Höhe der Courtage (in Prozent oder als Festbetrag)
- Wer die Courtage zahlt (Käufer, Verkäufer oder beide Parteien)
- Wann die Zahlung fällig wird
- Eventuelle Zusatzkosten (z.B. für Besichtigungen oder Gutachten)
Pflicht zur klaren Ausweisung aller Kosten
Um die Vergleichbarkeit und Nachvollziehbarkeit für Verbraucher zu gewährleisten, sollten alle Kostenpunkte übersichtlich dargestellt werden. Ein einfaches Tabellenformat eignet sich besonders gut:
| Kostenart | Betrag/Prozentsatz | Zahlungspflichtiger | Fälligkeit |
|---|---|---|---|
| Maklercourtage | 3,57% inkl. MwSt. | Käufer & Verkäufer (je 50%) | Nach Vertragsabschluss |
| Besichtigungskosten | Pauschal 100 € | Käufer | Nach Besichtigung |
| Gutachtenerstellung (optional) | Nach Aufwand | Käufer/Verkäufer nach Vereinbarung | Nach Leistungserbringung |
Tipp:
Achten Sie darauf, dass alle Angaben schriftlich festgehalten werden. So vermeiden Sie Missverständnisse und haben im Streitfall einen klaren Nachweis über die vereinbarten Konditionen.
5. Nachhaltige Immobilienvermittlung: Worauf sollte ich achten?
Eine nachhaltige Immobilienvermittlung gewinnt in Deutschland zunehmend an Bedeutung – nicht nur aus ökologischer, sondern auch aus sozialer Sicht. Wer mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte nicht nur auf die Maklerkosten und Courtage achten, sondern auch auf faire, transparente und zukunftsorientierte Zusammenarbeit Wert legen. Im Folgenden finden Sie praxisnahe Tipps, wie Sie ökologische und soziale Aspekte bei der Wahl Ihres Maklers einbeziehen können.
Nachhaltigkeit im Fokus: Kriterien für eine bewusste Maklerwahl
Neben der Höhe der Courtage ist es sinnvoll, den Makler nach seinem Engagement für Nachhaltigkeit zu fragen. Viele Maklerbüros setzen heute bereits auf energieeffiziente Immobilien, digitale Prozesse zur Ressourcenschonung oder unterstützen soziale Projekte in ihrer Region. Prüfen Sie folgende Kriterien:
| Kriterium | Beispiel |
|---|---|
| Ökologische Verantwortung | Beratung zu Energieeffizienzklassen, Einsatz digitaler Exposés statt Papier |
| Soziales Engagement | Unterstützung regionaler Initiativen, barrierefreie Besichtigungen |
| Transparente Kostenstruktur | Offenlegung aller Gebühren und Provisionen vor Vertragsabschluss |
| Faire Vertragsbedingungen | Flexible Kündigungsfristen, verständliche Verträge ohne versteckte Klauseln |
Tipp: Offene Kommunikation fördern
Sprechen Sie Ihre Erwartungen bezüglich nachhaltiger Vermittlung offen an. Ein seriöser Makler wird bereit sein, ökologische und soziale Maßnahmen zu erläutern sowie individuelle Wünsche zu berücksichtigen.
Ethische Standards: So profitieren beide Seiten
Machen Sie sich mit den ethischen Richtlinien des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vertraut. Viele zertifizierte Makler verpflichten sich freiwillig zu diesen Standards und gewährleisten damit eine verantwortungsvolle Vermittlungspraxis.
Zusammengefasst: Faire & nachhaltige Zusammenarbeit stärken Vertrauen
Wer bei der Auswahl eines Immobilienmaklers neben den reinen Kosten auch ökologische und soziale Aspekte berücksichtigt, profitiert langfristig von einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit und trägt zum nachhaltigen Wandel am deutschen Immobilienmarkt bei.
6. Wichtige Hinweise und Fallstricke
Zusammenfassung häufiger Fehler
Beim Abschluss eines Maklervertrags können sowohl Käufer als auch Verkäufer typische Fehler machen. Zu den häufigsten gehören unklare Vertragsbedingungen, das Übersehen von Fristen oder die fehlende schriftliche Vereinbarung der Provisionshöhe. Auch die Annahme, dass der Makler nur im Erfolgsfall bezahlt werden muss, sorgt oft für Missverständnisse.
Typische Fallen bei der Courtage
| Fallstrick | Beschreibung | Empfohlene Vorgehensweise |
|---|---|---|
| Unklare Provisionsregelung | Nicht eindeutig festgelegte Höhe oder Verteilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. | Vertrag vor Unterzeichnung genau prüfen; klare Regelungen verlangen. |
| Doppeltätigkeit des Maklers | Makler arbeitet für beide Parteien, ohne dies transparent zu machen. | Klarheit über Vertretungsverhältnisse schaffen und dokumentieren lassen. |
| Vermittlung ohne Nachweis der Berechtigung | Makler ist nicht im Besitz einer gültigen Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. | Berechtigung des Maklers vor Vertragsabschluss überprüfen. |
| Verstoß gegen das Bestellerprinzip (bei Mietobjekten) | Der Auftraggeber trägt nicht ausschließlich die Maklerkosten, wie gesetzlich vorgeschrieben. | Sicherstellen, dass die Kostenregelung dem Bestellerprinzip entspricht. |
Worauf beim Vertragsabschluss besonders geachtet werden sollte
- Schriftform: Der Maklervertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden – so sind die Konditionen eindeutig dokumentiert.
- Klarheit über Leistungen: Die vom Makler zu erbringenden Leistungen sollten detailliert aufgeführt sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Kündigungsfristen: Prüfen Sie, welche Fristen im Vertrag stehen und unter welchen Bedingungen eine Kündigung möglich ist.
- Transparenz bei Kosten: Lassen Sie sich alle anfallenden Kosten offenlegen und nachvollziehbar erklären.
- Doppeltätigkeit: Sollte ein Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig sein, muss dies klar gekennzeichnet und akzeptiert werden.
- Achten Sie auf das Widerrufsrecht: Bei Fernabsatzverträgen besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht. Informieren Sie sich hierzu ausreichend!
Tipp aus der Praxis:
Lassen Sie sich vor Unterzeichnung eines Maklervertrags alle Vertragsbestandteile erläutern und nehmen Sie sich Zeit zur Prüfung. Im Zweifel empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen oder einen unabhängigen Experten zu konsultieren, um kostspielige Fehler zu vermeiden.
